Демографическая ситуация характеризуется целым рядом признаков. Наиболее существенные из них: численность и темпы роста населения, его половозрастной состав, число, размер и структура семей.
Показатели, характеризующие общую численность населения, соотношение городских и сельских жителей, важны при определении объемов и темпов строительства жилья в целом по стране. Они публикуются в ежегодных статистических сборниках.
Однако в каждом конкретном случае руководствуются цифрами, которые показывают местную демографическую ситуацию. Дело в том, что, например, прирост населения в среднеазиатских республиках намного динамичнее, чем, скажем, в Прибалтике или на Украине. Удельный вес городских жителей, допустим, в Донецкой области значительно выше, чем в Вологодской. Встречаются города с высокими темпами развития и растущие медленно и т. д. Следовательно, в каждом случае необходимо установить свои пропорции в разделении средств на строительство жилья в городах и в сельской местности, определить общий объем капиталовложений.
В развитии жилого фонда получает свое отражение половозрастная структура населения. С ее показателями напрямую связана типология жилых зданий и квартир.
В СССР, как и в большинстве стран мира, наблюдается устойчивый «женский перевес», т. е. доля женщин в общей численности населения несколько выше, чем мужчин. Например, в 1986 г. их было 53 %, а мужчин 47 %, Это соотношение считается близким к норме и создает необходимые предпосылки для формирования семей и воспроизводства населения. Правда, в некоторых регионах ситуация может отличаться от среднестатистической. В частности, в новых городах, особенно на Севере, преобладают одинокие молодые мужчины, что требует расширенного строительства общежитий. Со временем такие диспропорции могут исчезать и тогда вместе с увеличением числа семей возрастают потребности в квартирных домах.
Существенное значение имеет факт старения населения, что приводит к увеличению абсолютной численности групп пенсионного возраста. Особенно отчетливо этот процесс прослеживается в крупных культурных и промышленных центрах. Так в 1969 г. пенсионеры составляли в них только 15 % населения, а к 2000 г. прогнозируется уже 22—24 %. Аналогичные явления имеют место во всех высокоразвитых странах.
Известно, что с возрастом у людей меняется образ жизни (резко сокращается мобильность, трансформируется психология, перестраивается бюджет времени, одни потребности отмирают, а другие выходят на первый план и т. д.). Система жилища должна реагировать на эти изменения. Примером тому служит создание специализированных жилищ (интернаты, пансионаты, дома для престарелых), которые образуют особую типологическую группу жилых зданий.